Vor den Oberlandesgerichten in Dresden und Karlsruhe wurden Einzelfallentscheidungen bezüglich eventueller Mietanpassungen getroffen, die aufgrund der Bestimmungen zum Schutz vor den Auswirkungen der Corona-Pandemie entstehen. Während das OLG in Dresden einer Verminderung der Kaltmiete um 50 % zustimmte, gab das OLG Karlsruhe einer Mietminderung keine Chance.
In beiden Fällen mussten Einzelhandelsgeschäfte aufgrund der behördlichen Schließungsanordnung im ersten Corona-Lockdown vom 18.3. bis zum 19.4.2020 geschlossen bleiben. Die Zahlung der vereinbarten Miete für die jeweiligen Ladenlokale wollten beide Betreiber für den April 2020 nicht an ihre Vermieter leisten.
Das OLG Karlsruhe stellt in seinem Urteil vom 24.2.2021 fest, dass die Mietzahlung nicht einfach auszusetzen oder zu reduzieren ist. Eine allgemeine Schließungsanordnung aufgrund der pandemischen Lage genügt nicht als Begründung eines Sachmangels des Mietobjekts, der zu einer Mietminderung berechtigt. Ein „Wegfall der Geschäftsgrundlage” kommt laut dem OLG Karlsruhe zwar grundsätzlich in Frage, dieser setzt allerdings den Nachweis besonderer Umstände voraus, die im Einzelfall zu prüfen sind. Diese Umstände lagen im verhandelten Fall nicht in ausreichender Weise vor.
Demgegenüber hat das OLG Dresden in einem Urteil vom 24.2.2021 entschieden, dass ein angepasster Mietzins gezahlt werden kann, wenn auf der Grundlage von Corona-Schutzmaßnahmen eine staatliche Schließungsanordnung erlassen wurde. Das OLG Dresden geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankommt und es sich bei einer Schließungsanordnung um eine sog. Störung der Geschäftsgrundlage handelt, die sehr wohl eine Reduzierung der Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte rechtfertigt, da weder Mieter noch Vermieter diese Störung verursacht haben.
Bitte beachten Sie! Beide Urteile sind noch nicht rechtskräftig. Die Oberlandesgerichte in Karlsruhe und Dresden haben die Revision vor dem Bundesgerichtshof zugelassen.
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